※本記事は制度の解説です。広告は含みません。
「今月のフラット35はこの金利なんだ。じゃあ今申し込めば、この金利で借りられるんですよね」。住宅ローンの相談でよく出てくる勘違いです。フラット35の金利は、申し込んだ月の数字では決まりません。
出典：住宅金融支援機構【フラット35】のご利用条件および金利情報（2026年10月資金受取分）
金利が決まるのは申込み時点ではありません
機構のご利用条件には「申込時ではなく、資金受取時の金利となります」と書かれています。資金の受取日は取扱金融機関が定める日とされています。
機構が毎月公表している金利も「2026年10月資金受取分」という形で示されていて、申込月ではなくお金を受け取る月が基準であることが分かります。
2026年10月の金利は融資率でも分かれます
同じ借入期間でも、融資率が9割以下か9割超かで金利が違います。融資率は、建設費や購入価額に対して借入金額が占める割合のことです。
| 融資率 | 最も多い金利 | 金利の幅 |
|---|---|---|
| 9割以下 | 年3.830% | 年3.830%〜年5.840% |
| 9割超 | 年3.940% | 年3.940%〜年5.950% |
出典：住宅金融支援機構【フラット35】金利情報（借入期間21年以上35年以下、新機構団信付き、2026年10月資金受取分）
0.11ポイントの差が返済額でいくらになるか
3,000万円を35年、元利均等返済で借りた場合で比べます。ここからは当サイトでの試算です。
| 金利 | 毎月の返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 3.830%（融資率9割以下の最多金利） | 129,791円 | 約5,451万円 |
| 3.940%（融資率9割超の最多金利） | 131,755円 | 約5,534万円 |
| 4.330%（仮に0.5ポイント上がった場合） | 138,835円 | 約5,831万円 |
当サイトが元利均等返済の計算式で算出した目安です。ボーナス返済なし、金利は全期間一定として計算しています。実際の返済額は金融機関の計算によります。
団信の種類でも金利は変わります
機構が掲載している金利は、新機構団信付きのものです。加入する団体信用生命保険の種類等に応じて借入金利が異なるとされていて、機構のページには次の加算が示されています。
| 団信 | 金利 |
|---|---|
| 新機構団信付き | 機構が掲載している金利 |
| デュエット（ペア連生団信） | 掲載している借入金利＋0.18% |
| 新3大疾病付機構団信 | 掲載している借入金利＋0.24% |
出典：住宅金融支援機構【フラット35】金利情報（2026年10月資金受取分）
金利の引下げ制度もあります
【フラット35】子育てプラスという制度があります。機構の説明では、子育て世帯または若年夫婦世帯に対して、全国一律でこどもの人数等に応じて一定期間借入金利を引き下げる制度とされています。引下げ幅は一定期間で最大年1.0%が目安です。
出典：住宅金融支援機構【フラット35】子育てプラス
自分で答えを出せる3つの確認
金利がこの先どう動くかは誰にも分かりません。そのかわり、次の3つは自分が答えを持っているか、すぐ確認できます。
- 資金を受け取る予定の月。住宅会社や不動産会社に引き渡しの予定を聞けば分かります。適用される金利はこの月のものです。
- 融資率が9割以下に収まるか。借入額と購入価額が分かれば計算できます。上の表のとおり、ここで金利が変わります。
- 返済シミュレーションの金利設定。引き渡しまで期間があるなら、今の金利そのままではなく、少し高めに置いて試算し直しておくと、後で慌てずに済みます。
最新の金利と過去の推移は、機構の金利情報と金利推移のページで確認できます。推移はグラフで公開されています。
「今月の金利」を追いかけても意味が薄い理由
フラット35の金利は毎月見直されます。ニュースで「今月は過去最高」と報じられても、自分に適用されるのは資金を受け取る月の金利です。今月の数字は、自分の契約とは直接つながっていません。
反対に、資金受取が間近で月をまたがないなら、いま公表されている金利がほぼそのまま自分の金利になります。残り期間の長さで、金利の見方は変わります。
- フラット35の金利は申込時ではなく資金受取時のものが適用されます。受取日は取扱金融機関が定めます。
- 融資率9割以下と9割超で金利が分かれます。2026年10月の最多金利は年3.830%と年3.940%でした。
- 団信の種類による加算と、子育てプラスによる引下げがあります。どちらも条件によるので金融機関に確認します。
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